Кредит под залог коммерческой недвижимости

Брать кредит под залог коммерческой недвижимости первоначально стало модно на Западе. Но постепенно эта практика прижилась и в России. Данная программа кредитования становится все более популярной среди предпринимателей ввиду небольших процентных ставок. В свою очередь, банк страхует риски посредством залоговой недвижимости.

Банковские программы по кредитам

Срок, на который выдают кредит без подтверждения доходов под залог коммерческой недвижимости, как правило, составляет 1-2 года. Процентная ставка колеблется от 14 до 16%. Но в связи с популярностью услуги некоторые банки упрощают условия оформления кредита, увеличивая срок до 3-5 лет и снижая ставку до 8-10% годовых.

Какие банки в России готовы выдать предпринимателям залоговый кредит?

Название банка	Ставка, %	Сумма, млн. руб.	Сроки, лет
Росбанк	11-16	100	7
Сбербанк	16-19	5	3
ВТБ24	10,9	0,85	3
Авангард банк	9	от 0,1	1
Совкомбанк	18,9	30	5-10

• Росбанк. Выдает залоговые кредиты для расширения бизнеса, на текущие нужды, рефинансирование или овердрафт в размере до 100 млн. руб. Наибольший срок, на который можно взять средства, — 7 лет. Ставка в зависимости от программы кредитования колеблется в размере от 11 до 16% годовых.
• Сбербанк. Предлагает кредитование с залогом в форме недвижимости для малого бизнеса и ИП в размере до 5 млн. руб. на 3 года. Ставка колеблется в размере от 16 до 19% годовых.
• ВТБ24. Предоставляет кредит «Оборотный» на пополнение оборотных средств в размере 850 тыс. руб. на 3 года. Ставка за пользование деньгами начинается от 10,9% в год. 25% от суммы кредита предоставляется без залога.
• Авангард банк. Предоставляет кредиты для выплаты зарплаты на сумму не менее 100 тыс. руб. и сроком на 1 год. Ставка начинается от 9% в год.
• Совкомбанк. Кредит под залог коммерческой недвижимости банк предоставляет средства в размере 30 млн. руб. Сроки кредитования от 5 до 10 лет, средняя ставка составляет 18,9%.

Несмотря на наличие конкретных условий, каждый банк определяет доступные сроки, сумму и ставку, исходя из индивидуальных характеристик бизнеса клиента. Иногда только залога бывает недостаточно. Например, Сбербанк обязательно требует поручительство физических лиц или собственников бизнеса. Не всякая недвижимость может быть предоставлена в качестве залога. Если речь идет о помещениях в «хрущевках», финансовые организации могут неохотно рассматривать этот вариант.

На сумму и величину процентной ставки также влияют:

• сроки;
• финансовое состояние бизнеса предпринимателя;
• качество КИ юридического или физического лица.

Если все условия соблюдены, средняя ставка устанавливается в пределах 13-15% при сроке от 3 до 5 лет.

Требования к недвижимости  и заемщику

Кредит физическим лицом под залог коммерческой недвижимости может быть взят лишь в том случае, если залоговое имущество соответствует всем нормам:

• документы оформлены правильно;
• за имуществом не числятся никакие обременения;
• недвижимость зарегистрирована в Росреестре;
• за клиентом не числятся просрочки по кредитам.

Достаточно строгие требования предъявляются степени износа имущества, его состоянию. Осторожно нужно подходить к факту наличия перепланировок: они должны быть выполнены на законных основаниях.

Если выяснится, что недвижимость может быть использована только в определенных целях, с оформлением кредита могут возникнуть затруднения. В этом случае, если придется срочно погашать задолженность, заемщику или банку придется в короткое время продавать недвижимость, что ввиду некоторых ограничений сделать будет труднее.

Что касается заемщика, то он тоже должен соответствовать некоторым условиям. Например, для Сбербанка им должен быть частный предприниматель, годовая выручка которого не менее 60 тыс. руб. Данное лицо должно быть в возрасте от 23 до 65 лет на момент погашения кредита, а общий срок ведения бизнеса – не менее 1 года. У предпринимателя должен быть открыт расчетный счет в том банке, в который он обратился за кредитом.

Пакет документов, который необходимо предоставить в банк, включает:

• паспорт;
• регистрационные документы предпринимателя;
• бумаги, подтверждающие наличие в собственности коммерческой недвижимости.

Обязательным пунктом при оформлении кредита является страхование залогового имущества.

Порядок оформления

В отличие от потребительских кредитов, коммерческие лучше оформлять, сразу явившись в банк с пакетом документов. Менеджер в организации подскажет, какая документация отсутствует, и чего не хватает. Когда все документы будут собраны, банк рассмотрит вашу заявку в течение 2 дней на предмет целесообразности выдачи кредита.

Если документация в порядке, следующий этап – оценка недвижимости. Заемщик может сам выбрать организацию, которая проведет оценку. Однако банк может поставить под сомнение результаты экспертизы и назначить собственную цену. В связи с этим лучше заранее согласовать с банком, кто будет оценивать имущество.

После оценки осуществляется инспектирование документации. Банк выясняет, присутствуют ли помехи для продажи недвижимости в случае необходимости. Если помех не выявлено, заемщик может рассчитывать на оптимальные условия кредитования.

Средства будут перечислены на счет предпринимателя в банке. Отдавать задолженность также можно безналичным расчетом или наличными в кассе. При необходимости банк предоставляет услугу пролонгации.

Отказ в предоставлении кредита может последовать в таких случаях:

• правоустанавливающие документы неправильно оформлены;
• недвижимость нельзя сдать в аренду;
• на территории участка расположены неликвидные постройки;
• отсутствует разрешение на пользование участком.

Плюсы и минусы

Кредит с залогом в форме недвижимого имущества имеет главное преимущество: для получения кредита достаточно иметь собственную коммерческую недвижимость в хорошем состоянии.

Наряду с этим есть и некоторые минусы:

• процесс оформления очень длительный;
• существуют дополнительные условия (например, страхование), обязательные для выполнения;
• требуется процедура оценки недвижимости, которую предпринимателю приходится выполнять за свой счет.

Если предприниматель решил воспользоваться услугой коммерческого кредитования, ему нужно учесть все указанные минусы и адекватно оценить свою платежеспособность.